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疫情沖擊租賃行業 長租公寓“路在何方”?
珊珊 03-03 14:50 來源: 半月談
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時下,部分長租公寓在疫情沖擊下遭遇經營難題,但其借疫情漲租金、吃差價,單方面轉嫁成本,有違契約精神和社會公平。

疫情沖擊租賃行業,長租公寓企業轉嫁成本

蛋殼公寓近日發布公告稱,在新型冠狀病毒疫情人口流動限制及延遲開工的影響下,國內住房租賃行業受到極大沖擊,企業面臨著生存問題。隨后,多地房屋業主反映收到通知,公寓“根據疫情近期走勢,自即日起將暫停付款,并執行不少于30天的免租期。”

“蛋殼公寓強行要求我們減租。”廣州某小區業主唐瑤表示,“如不同意,就以不可抗力的名義單方面毀約。”

然而,蛋殼公寓對租客的房租并未相應減免。根據蛋殼公寓發布的公開信,該公司僅承諾為部分因延遲返工政策未能入住的租客提供日期不等的租金返還,但返還的租金不能提現,僅能用于抵扣維修金、房屋服務費等。

住房租賃市場帶有明顯的周期性。受春節返鄉等因素影響,每年11月份到次年1月份是租房市場淡季。從2月份返工到4月份,隨著返程人流的增加,租房市場則迎來“小陽春”。一來一去,租賃機構在這個時間段基本處于保本狀態。

今年受疫情影響,市場規律被打亂,行業普遍面臨資金鏈緊張的情況。多家長租公寓表示,出于防疫考慮,監管部門要求春節后至疫情緩解之前,不得新增招租。這就意味著今年春節后的租賃“小陽春”不再,租賃市場流動性降至冰點。

同時,各大城市嚴控流動人口輸入,導致原有租客主動或被動不能返回要求退租或免租。不少租賃房成為空置房,對企業現金流是極大的考驗。一家知名長租公寓品牌運營商CEO表示:“租賃機構在申請貸款時,銀行主要是看現金流,疫情期間現金流驟降將導致銀行斷貸甚至抽貸。”

半月談記者采訪發現,魔方、微領地、蛋殼等長租公寓頭部企業普遍減免了武漢乃至湖北地區不能返回工作地的租客租金。“這部分租金約占我們營收的10%,大企業勉強可以消化。但讓企業面臨壓力的是多地不讓租客返程導致的大面積退租,以及銀行不續貸的財務?;?。”魔方公寓CEO柳佳說。

微領地CEO周君強認為,相較于集中式公寓,蛋殼等分散式公寓租用的基本是居民小區的房源,在疫情期間面臨的管理難題更大,因此資金鏈斷裂風險更高。“首先,國有企業業主免租的政策優惠享受不到;其次,社區限制外來人口的政策更嚴。因此,分散式公寓的退租率和運營成本更高,一些企業吃差價、漲租等行為都是為了彌補虧空。”

多方應尊重契約,友好協商共渡難關

北京金訴律師事務所律師王佳紅認為,盡管受疫情形勢影響,但不能“一刀切”地認定單方面轉嫁成本行為為“不可抗力”。

“2003年非典期間也出現不少租賃合同糾紛,但多數法院認定為情勢變更,少有認定為不可抗力的。如果認為是不可抗力,將無法維護商業經營的正常進行。”王佳紅說,疫情并未影響公寓全部的經營行為,單純依據疫情就拒絕向房主支付租金或漲價是不公平的。

不少業主向半月談記者反映,自身也背負著房貸壓力,公寓斷租可能將產生連鎖反應,導致斷供。

目前,北京、深圳、上海等10余個城市的業主和租客已成立維權群,聯合抵制蛋殼公寓相應條款。一些維權業主表示,將按照合同規定自然解約,并強制斷水、斷電、換鎖清租。這意味著,不少已經付租給蛋殼公寓的租戶面臨被掃地出門的境遇。

周君強等認為,面臨突如其來的疫情,政府、企業、房東、租客四方均應出于社會責任,在尊重契約精神的基礎上友好協商,共攤成本。同時,地方政府應保障租客依法享有的基本租住權。

廣東省公寓管理協會秘書長徐再軍呼吁,業主給租賃機構適當的租金減免,獲得業主減免的機構要相應地把減免政策給租客共享。“政府宜考慮給個人業主和租賃機構予以激勵措施,如個稅抵扣、專項補貼等;同時要求銀行允許企業還貸延期、避免抽貸斷貸等,從而讓整個鏈條上的各方共渡難關。”

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